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Quelles sont les modalités, les intérêts et les risques liés à une vente à réméré ?
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Vente à réméré

La vente à réméré

Contenu de la fiche :


On parle de vente à réméré ou de vente avec faculté de rachat. Le terme réméré vient du latin redimere qui signifie racheter. Elle permet au propriétaire d’un bien immobilier de se procurer des liquidités, pour rembourser des dettes par exemple, en vendant ce bien tout en conservant la possibilité, sans obligation, de le racheter un jour à un prix et dans un délai convenus à l’avance, en reversant à l’acquéreur le prix principal et les frais.

L'article 1659 du Code Civil précise :

« La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »

L'article 1673 :

« Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. »

Cette faculté de réméré apparaît dans le code civil Napoléonien le 16 mars 1804 mais elle était déjà mentionnée dans des actes notariés bien antérieurs et trouverait ses origines au Moyen Âge.

Aujourd’hui, ce type de vente est le moins pratiqué et donc le moins connu en France. Malheureusement, avec la crise actuelle et l’endettement croissant de nombreux foyers, il est fort possible qu’il soit de plus en plus proposé et pratiqué.

Ce type de vente peut permettre à une personne propriétaire d’un bien immobilier ayant des difficultés financières passagères d’éviter la saisie judiciaire de son logement et sa mise en vente aux enchères.

Les modalités d'une vente à réméré

La vente à réméré est un contrat de vente rédigé par un notaire qui doit mentionner :

  • Le prix de vente qui est généralement fixé entre 50 et 70% de la valeur réelle du bien. Cette décote du bien permet ainsi d’intéresser un éventuel acquéreur qui y verra ainsi une possibilité de plus-value.
  • Le délai fixé pendant lequel le vendeur pourra racheter son bien. Il doit être de 6 mois à 5 ans maximum.
  • Le montant de la marge qui reviendra à l’acquéreur au moment du rachat.
  • Les frais de notaire qui sont à la charge de l’acquéreur.

Si le vendeur le souhaite, il pourra faire rajouter une clause d’occupation des lieux qui sera concrétisée par le notaire par un contrat d’occupation des lieux. Ce contrat permettra au vendeur de continuer à habiter dans son logement. En contrepartie, il versera des indemnités d’occupation à l’acquéreur.

Dans ce type de contrat, on ne parlera pas de bail mais de contrat d’occupation des lieux ou de convention d’occupation précaire. De même, on utilisera pas le terme loyer mais indemnités d’occupation.

Le contrat d’occupation des lieux stipulera :

  • Le montant des Indemnités d’occupation
  • Les modalités de paiement de ces indemnités

Pendant toute la durée du réméré, fixée au contrat, l’acquéreur ne pourra pas vendre le bien. S’il y a eu un contrat d’occupation, il ne pourra pas expulser le vendeur, ni louer ce bien à une autre personne.

Intérêt d’une vente à réméré

La vente à réméré concerne donc des personnes, propriétaires d’un bien, généralement leur résidence principale, qui sont en situation d’endettement avec incapacité de rembourser le ou les crédits en cours.

Avec cette vente, elles vont pourvoir :

  • Obtenir une somme suffisante pour rembourser ses dettes et notamment les crédits en cours
  • Assainir et stabiliser sa situation financière
  • Garder la possibilité de racheter son logement
  • Eviter la saisie et la mise en vente aux enchères de son bien immobilier, sachant que dans le cadre d’une telle vente, les biens sont très souvent vendus très en dessous de leur valeur vénale.

Risque lié à une vente à réméré

Un contrat de vente à réméré se déroule en trois phases :

  • La vente
  • Le remboursement des dettes et la stabilisation financière
  • Le rachat

Le risque majeur est bien sûr lié au rachat. Le contrat va fixer un délai pendant lequel le vendeur doit racheter le bien. Passé le délai fixé au contrat, si vous n’avez pas pu racheter votre bien immobilier, il appartiendra définitivement à l’acquéreur qui pourra ainsi en disposer comme il le souhaite.

Il est donc primordial que le vendeur, aussitôt après cette vente, stabilise sa situation financière surtout auprès des banques. Après cette période d’assainissement, il devra immédiatement commencer à préparer un dossier avec une banque dans le but d’obtenir un nouveau crédit destiné à financer le rachat de son bien dans de bonnes conditions financières, avant l’échéance du contrat de vente à réméré.

En savoir plus

  • Code civil – art 1659 et suivants
  • Loi n°2009-526 du 12 mai 2009 – art 10
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