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Achat d'un logement en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

Lorsque vous achetez un immeuble, une partie d’immeuble ou un appartement à un promoteur, avant sa construction, c’est-à-dire sur plan, il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce type de vente est soumis à des règles spécifiques régies par le Code Civil et le Code de la construction et de l’habitation.

 « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. » 

Extrait du Code Civil- Art.1601-3

Le contrat de réservation :

La vente peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou un appartement. Le contrat préliminaire de « réservation » n’est pas légalement obligatoire mais c’est une pratique systématique.

Ce contrat doit mentionner (Code Civil R.261-25) :

• La surface habitable approximative du bien immobilier (immeuble, appartement, etc.) faisant l’objet de ce contrat.
• Un nombre de pièces principales (séjour, chambres, bureau).
• L’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
• La qualité de la construction suffisamment établie par une note technique sommaire inquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement.
• Le prix prévisionnel de vente.
• Le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues.
• La date à laquelle la vente pourra être conclue.

Le dépôt de garantie :

Le réservataire est tenu au versement d’un dépôt de garantie. C’est la contrepartie obligatoire de l’engagement du réservant.
Les fonds déposés en garantie sur un compte spécial sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils ne produisent pas d’intérêts. Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente (Code Civil R.261-28) si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. Les fonds sont bloqués sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.

La rétractation :

Après la signature du contrat préliminaire, celui-ci doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, vous avez un délai de sept jours pour vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie.
Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l’acte de vente définitif. Il y a cependant quelques cas prévus par la loi vous permettant de récupérer votre argent, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat préliminaire, à savoir :

• Quand le vendeur n’a pas pu obtenir les prêts promis.
• Quand l’acte authentique (acte de vente définitif) n’est pas signé dans les délais.
• Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel prévu.
• Quand l’un des équipements collectifs prévus n’est pas réalisé (ascenseur, espaces verts, piscine, etc.)
• Quand la consistance ou la qualité des prestations du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10% (cette réduction peut concerner la surface de l’appartement, la nature et la qualité des prestations et équipements, etc.)

Les paiements pendant la construction :

Les paiements ne peuvent pas excéder au total :
- 35% du prix de l’achèvement des fondations
- 70% du prix à la mise hors d’eau
- 95% à l’achèvement de l’immeuble

La constatation de l’achèvement des fondations doit être certifiée par un homme de l’art. L’acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l’état d’avancement des travaux. Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement avant la date à laquelle la créance est exigible.

Le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, ce solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (cf. paragraphe 7).

Le contrat (art. L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation) :

Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

1. La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu
2. Son prix et des modalités de paiement de celui-ci
3. Le délai de livraison
4. La garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie de l’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues précédemment doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et dans l’affirmative, les modalités de sa révision.
Il doit en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques de l’immeuble. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.
Le règlement de copropriété est remis à l’acquéreur lors de la signature du contrat; il doit lui être communiqué préalablement à cette signature.

La livraison et réception des travaux :

Le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents (art. L. 261-5 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du Code Civil, reproduit à l’article L.261-5 du Code de la Construction et de l’Habitation.

• Notion de vice apparent : Le vice apparent est celui qui peut être décelé par un profane suite à un examen simplement superficiel.
• Notion d’achèvement : On considère qu’un immeuble peut être achevé même en présence de défauts de conformité dès lors que ceux-ci ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination (art R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation). La constatation de l’achèvement par une personne qualifiée n’est pas exigée par la loi dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.
• Défaut de conformité : Constitue, par exemple, un défaut de conformité l’absence de revêtements de sols, l’absence d’un parking, la réduction d’un ensoleillement, une prestation de qualité différente, etc. La livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal avec ou sans réserves établi entre le vendeur et l’acquéreur. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans ce procès-verbal (acte de livraison) ou dans un délai d’un mois après cette livraison.
  En cas de vice apparent, le délai d’action court à compter du dernier des deux évènements constitués par la réception des travaux par le maître d’ouvrage ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur.

Le paiement du solde :

En principe, l’acheteur doit verser le solde du prix au moment de la remise des clés par le vendeur.
Si aucun défaut de conformité n’est invoqué, la consignation ne constitue pas le paiement effectif exigé par le contrat et le vendeur n’est pas tenu de remettre à l’acheteur des clés des locaux (art. R. 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation).

NOTA : La retenue de garantie (Loi n°71-584 du 16 juillet 1971) ne s’applique pas aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement. Toutefois, le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les pièces du contrat. Dans le cas d’un défaut de conformité (et uniquement dans ce cas) et de la consignation du solde chez un notaire, le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés de votre appartement.

Les garanties d'achèvement et de remboursement :

La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement (art. R 261-22 du Code Civil).
La garantie de l’achèvement (p 1770, R 261-17 du Code Civil) : protège l’acquéreur d’un bien immobilier. Ainsi, en cas de défaillance du vendeur en état futur d’achèvement, l’acquéreur a la certitude que son immeuble sera achevé.
Pour ce qui concerne les immeubles à usage d’habitation entrant dans le secteur protégé, cette garantie est le plus souvent obligatoire. Elle est définie par les articles R 261-17 A 24 du code de la construction et de l’habitation.
Pour ce qui concerne les immeubles à un autre usage que l’habitation entrant dans le secteur libre, la garantie n’est pas obligatoire, mais peut être demandée contractuellement.

Textes et références :

• Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006- Art. 80-11
• Code de la construction et de l’habitation Art. L. 261-1 à L.261-1 / R 261-1 à 261-33
• Code Civil Art. 1601-1 à 1601-4
• Cet article a été élaboré avec le Code de la construction et de l’habitation et le Code Civil. Il ne s’agit que d’une synthèse ne pouvant remplacer l’intégralité des textes de ces codes.