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L'essentiel à connaître sur le Contrat C.M.I avec fourniture de plans.
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Contrat CMI

Le contrat de Construction de Maison Individuelle

Contenu de la fiche :


Le contrat C.M.I avec ou sans fourniture de plans est régi par la Loi n°90-1129 du 19 décembre 1990. Elle constitue le texte fondamental applicable. Toutes ses dispositions sont d'ordre public. Il ne peut donc pas y être dérogé contractuellement. Vous trouverez le texte intégral de la version initiale de cette loi à la fin de cet article. D'autre part, l'intégralité de la loi est consultable dans le Code de la Construction et de l'Habitation : Art. L. 230, L. 231, L. 232, R. 231 et R. 232.

Le délai de réflexion

Afin d'éviter la nullité du contrat, le formalisme de la Loi NEIERTZ doit absolument être respecté. Après avoir signé un contrat de construction, le maître d'ouvrage (c'est à dire l'acheteur futur propriétaire de la maison) a un délai de sept jours pour réfléchir et, éventuellement, pour revenir sur votre engagement. A la signature du contrat, le constructeur lui a fait parapher et signer 4 exemplaires originaux. Il lui a remis en mains propres un exemplaire et en a conservé 3. Il doit ensuite lui en réexpédier un exemplaire original signé, par courrier recommandé avec A.R. Le délai de rétractation (ou renonciation) de 7 jours court à compter de la réception de cet exemplaire. Si le maître d'ouvrage souhaite renoncer au contrat signé, il doit en informer le constructeur par lettre recommandée avec

ARAR
AR correspond au marquage des classes
pour les doubles vitrages, de AR1 à AR6 aux performances acoustiques renforcées. En savoir plus :  Sur le site, accéder aux "Fiches Construction-Vitrages-Certification "AR
impérativement avant l'expiration de ce délai.

Les mentions obligatoires du contrat (Art. L.231-2)

  • La désignation du terrain et la mention des droits du client sur ce terrain.

NOTA : Si le client est seulement titulaire d'une promesse de vente sur un terrain   désigné au contrat, il doit présenter la justification de ses droits définitifs sur ce terrain (droit de propriété, droit de construire).

  • L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du code de la construction et de l'habitation et du code de l'urbanisme.
  • La consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison.
  • Le coût du bâtiment à construire comprenant :
    • Le prix convenu, forfaitaire et définitif.
    • Le montant des travaux dont le client se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur, et faisant l'objet, de la part du maître d'ouvrage d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.
    • La rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison.

NOTA : Le prix convenu est forfaitaire et définitif mais, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L.231-11.

  • Les modalités de règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux.
  • L'indication de la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment au moment de la réception.
  • L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat.
  • L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître d'ouvrage.
  • La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et le montant des pénalités prévues en cas de retard de livraison.
  • La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître d'ouvrage ou par le constructeur pour le compte du maître d'ouvrage, en application de l'article L.242-1 du code des assurances.
  • Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur. Les attestations de ces garanties sont établies par le garant et annexées au contrat.

Les garanties du Contrat CMI

Les garanties du contrat CMI Avant l'ouverture du chantier :

Garantie de remboursement : À la signature du contrat, le constructeur peut vous réclamer un dépôt de garantie qui ne dépassera pas 3% du prix convenu. Cette somme est consignée jusqu'au démarrage des travaux, sur un compte spécial ouvert à votre nom. Toutefois, votre constructeur peut avoir souscrit une garantie de remboursement des sommes versées depuis la signature du contrat jusqu'au démarrage des travaux. Cette garantie est délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance. Dans ce cas, il pourra vous demander de lui verser jusqu'à 5% du prix convenu à la signature du contrat et 5% à la délivrance du permis de construire. Dans les deux cas, ces sommes doivent être remboursées si les travaux ne sont pas commencés à la date prévue du contrat.

NOTA : Demandez la justification de cette garantie de remboursement avant de lui verser les dites sommes.

Les garanties du contrat CMI Après l'ouverture du chantier :

Garantie de livraison : (Art. L. 231-6 du CCH) La garantie de livraison couvre le maître d'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette garantie est délivrée par un établissement bancaire, de crédit ou d'assurance (dénommé le garant) dont le nom doit figurer sur l'attestation délivrée par votre constructeur. Cette garantie peut être assortie d'une franchise. La garantie de livraison constitue une protection essentielle du maître d'ouvrage. Elle est obligatoire et doit être souscrite par le constructeur avant la signature du contrat. L'attestation délivrée par le garant du constructeur doit lui être annexée. En cas de défaillance de votre constructeur, adressez-vous à cet établissement qui est tenu de désigner, si nécessaire, un autre constructeur ou entrepreneur pour achever la maison. La garantie de livraison est une garantie de prix et de conformité. Elle doit donc s'entendre comme celle de la livraison d'une maison construite conformément aux stipulations du contrat de construction.

Les modalités de paiement des travaux à l'avancement (Art. R. 231-7 du CCH)

  • 15 % à l'ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie)
  • 15 % à l'achèvement des fondations
    - 40 % à l'achèvement des murs
  • 60 % à la mise hors d'eau
  • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

NOTA : 5% maximum du montant total des travaux peuvent être alloués à un solde. Ce solde permet de garantir la levée des réserves, s'il y en a lors de la réception des travaux. Il n'est consigné que jusqu'à la levée de celles-ci puis versé l'entreprise concernée.

La réception de la maison

La réception est l'acte par lequel vous déclarez accepter ou non les travaux réalisés prévus par le contrat. Elle permet de constater l'achèvement des travaux, leur conformité au contrat signé et leur bonne exécution. La réception doit obligatoirement prendre la forme d'un procès-verbal écrit établi en présence de l'entrepreneur et de vous-même. Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous faire assister à vos frais par un professionnel habilité (architecte, contrôleur technique, etc.)

  1. Vous êtes assisté par un professionnel : Vous ne constatez aucun défaut d'exécution, ni aucun vice apparent : vous acceptez la réception sans réserve et vous payez le solde du prix. Vous constatez des malfaçons ou l'absence de conformité des travaux au contrat ; vous mentionnez les réserves au procès-verbal. Vous pouvez consigner jusqu'à la réparation, auprès d'un tiers, une somme pouvant aller jusqu'à 5% du prix.
  2. Vous n'êtes pas assisté par un professionnel : La loi vous accorde un délai supplémentaire de huit jours à compter de la remise des clés qui suit la réception pour dénoncer les vices apparents que vous n'avez pas signalés lors de la réception. Cette dénonciation doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Le jour de la réception, vous ne constatez aucun défaut d'exécution ni vices apparents : vous acceptez la réception sans réserve, mais vous disposez encore d'un délai de huit jours à compter de cette date pour signaler les vices apparents :
    - À l'issue du délai de huit jours, si vous n'avez eu aucune réserve à formuler, vous devez payer le solde.
    - Si vous décelez des vices apparents au cours de ce délai supplémentaire, vous devez les dénoncer, par lettre recommandée, avant son expiration. Vous pouvez consigner auprès d'un tiers, jusqu'à l'exécution des réparations des malfaçons, une somme pouvant aller jusqu'à 5% du prix de la maison.

    Lors de la réception vous constatez des malfaçons, l'absence de conformité des travaux du contrat :
    Vous mentionnez vos réserves au procès-verbal. Vous pouvez consigner jusqu'à réparation, auprès d'un tiers, une somme pouvant aller jusqu'à 5% du prix. Les vices apparents non décelés lors de la réception peuvent également être dénoncés dans les conditions évoquées au paragraphe précèdent, étant précisé que le montant de la somme maximale pouvant être consignée à la suite de malfaçons, ne peut excéder 5% du prix.

  3. Cas général - Travaux non achevés : Lorsque la non-exécution de travaux entraine un retard de livraison, vous pouvez réclamer les pénalités de retard de livraison qui sont prévues au contrat. A défaut de paiement par le constructeur de ces pénalités, adressez-vous à l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison.
    La garantie de livraison apportée par l'établissement de crédit ou d'assistance (le garant) cesse ses effets lorsque toutes les réserves formulées ont été levées.

Remise des clés après travaux
Remise des clés après travaux.

Les pénalités de retard contractuelles

Les clauses du contrat, notamment celles relatives aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en conseil d'état (Art.R 231-14). Le contrat de construction peut prévoir des pénalités de retard à la charge des parties. L'article R.231-14 énonce le mode de calcul de ces pénalités. L'article L.231-6 prévoit une absence d'indemnisation pour tout retard inférieur à 30 jours, et non la déduction d'une période de cette durée pour le calcul des pénalités forfaitaires en cas de retard de livraison supérieur à 30 jours.Le retard apporté à la livraison par le constructeur peut n'être que partiellement indemnisé s'il résulte pour partie des agissements du maître d'ouvrage (arrêt du chantier, modifications de prestations, retard de paiement, etc.).

Art. R. 231-14 : Extrait intégral du CCH

" En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L.231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard. Le contrat peut prévoir à la charge du maître d'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3000ème du prix par jour de retard. "

Le calcul des pénalités de retard doit s'effectuer sur le prix convenu incluant la TVA. Les parties disposent de la liberté de fixer dans le contrat de construction des pénalités supérieures à celles prévues par l'article R.231-14. De même, l'exclusion des pénalités de retard est considérée comme abusive lorsqu'elle concerne les défauts de conformité qui n'auraient pas un caractère substantiel ou qui ne rendraient pas les ouvrages impropres à leur destination. Les pénalités de retard prévues à l'article R.231-14 ne sont pas exclusives de l'attribution de dommages-intérêts.

Les garanties après la réception

Conformément aux termes de l'article L.231-2, le contrat doit comporter la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître d'ouvrage, en application de l'article L.242-1 du code des assurances.
Généralement, l'assurance Dommages-Ouvrage est souscrite par le constructeur pour le compte et au nom du maître de l'ouvrage.

  1. Garantie de Parfait Achèvement : Au cours de la première année qui suit la réception, le maître d'ouvrage bénéficie d'une garantie de parfait achèvement pour les travaux ayant fait l'objet du contrat. Tous les désordres décelés lors de la réception ou signalés la première année doivent être réparés par votre constructeur.
  2. Garantie de Bon Fonctionnement : Au cours des deux années qui suivent la réception, vous bénéficierez d'une garantie de bon fonctionnement concernant les éléments d'équipement dont le mauvais fonctionnement est manifeste, sauf en cas d'abus d'usage ou défaut d'entretien.
    Il est recommandé de signaler les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au constructeur.

  3. Le Code Civil
    Le Code civil

  4. Garantie décennale : Au cours des dix années qui suivent la réception, vous bénéficiez de la garantie décennale. Votre constructeur est tenu de s'assurer à ce titre. A compter de l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception (avec ou sans réserves), vous devez vous adresser à l'établissement qui vous a délivré l'assurance de dommages-ouvrage. Néanmoins vous devez savoir que cette garantie ne pourra s'appliquer que pour des désordres remettant en cause la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ainsi, il est inutile de faire une déclaration de sinistre pour des microfissures (3/10ème de mm), des défauts d'esthétique, etc.

Texte législatif annexé

  • Version initiale de la Loi n°90-1129 du 19 Décembre 1990

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